对于成都楼市来说，每一次“调控”对开发商而言无疑都在经历一次次“震荡”。

　　

据成都中成房业发布的《2018成都房地产市场年报》来看，2018年成都商品住宅年供应面积2707万平米，同比上涨48.2%，年销量2326万平米，同比下跌13.1%。

　　

值得注意的是，在严苛的市场“调控”之下，趁机钻空子的也大有人在，一些开发商甚至为规避限购“变通”卖房，“补缴”社保等灰色产业链愈演愈烈。

　　

商品房成交量下滑

　　

中梁“变通”卖房规避限购扰乱市场

　　

过去的2018年是成都楼市最跌宕起伏的一年，上半年的卖方市场，购房者一房难求。而在“5·15新政”后，成都楼市“骤变”，迅速变为买方市场，开发商也开始纷纷打出了“打折促销”牌。

　　

“重拳”之下，成都楼市成交量明显下滑。中指院发布的数据显示，2018年，大成都商品房成交面积约约3667万平米，其中商品住宅成交面积约2442万平米（成交套数套），同比下降9.1%，总成交金额约2427亿元。

　　

其中中心城区（一二圈层）商品房共成交2868万平米，其中商品住宅成交面积约1741万平米，同比下降18.8%。

　　

　　

数据载图：中指研究院为此，成都某中介负责人表示，“几翻‘调控’之下，如今已没有投资客在成都‘抢房’了。但对于改善客群来说，持观望态度者也越来越多，以至于部分新盘的客户流失量超过一半甚至更多。”

　　

限购方面，2018年5月15日，成都出台了《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（简称《通知》）。《通知》对成都市房地产市场调控政策进行了完善。提出将限购对象由自然人调整为家庭；户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房；父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等。

　　

从《通知》看，政策的出台看似堵住了通过假离婚获得购房资格的政策漏洞，但“社保交纳”却仍存在着规避限购的漏洞。

　　

4月25日，界面四川在对中梁·壹号院进行了解时发现，哪怕购房者未在成都稳定就业并连续缴纳社保12个月以上，置业顾问也能为购房者联系“社保代缴公司”补交社保。

　　

在中梁·壹号院项目售楼部，界面四川以户口刚迁入成都为由向项目置业顾问进行了咨询。随后，项目置业顾问向我们透露能联系“社保代缴公司”为购房者代买社保。“只需要提供购房者身份证正反面复印件”“锦江区的八万”“最快两周，慢则一周”。

　　

另外，该置业顾问也通过微信表示，如果是45岁以上的人办理需加1万，45以下年龄就不需要。

　　

　　

△与项目置业顾问的微信对话内容截图中梁·壹号院即将入市产品尚可价值一般

　　

在成都，当“环线”成为重要的地理标识后，十陵板块或许是目前成都东三环周边为数不多还有土地可供的区域。区域内目前汇集了万科、中海、龙湖等TOP级开发企业入驻，而中梁·壹号院最早被业界关注源于2018年8月的那次土拍。

　　

彼时，中梁拍得此地块为“回锅地块”，合计40亩。然而该地第一次走上拍卖台是在2018年6月12日，但当时由于报名人数的不足而流拍，起拍价为9200元/平米，采取“设定底价+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房套数”方式拍卖。

　　

而在2018年8月的那次土拍中，该地宗起拍价降至7200元/平米，且取消掉了竞配建并无偿移交租赁住房，这让各大开发商为之心动。最终经过60余轮的竞拍后由上海天岑置业有限公司（中梁）以拿地楼面价8750元/平米拿下，溢价率为21.53%。

　　

如建安成本以“拿地楼面价×1.8”系数计算，未来项目保本价约1.575万元/平米。但在此之前，十陵板块最高拿地楼面价为元/平米，而目前板块二手房均价约在-元/平米之间。

　　

　　

△中梁·壹号院项目实景在经过数月时间规划后，成都中梁媒体见面会于2019年3月31日，以“与成都壹起美好”为主题启幕。发布会现场，据中梁控股集团川成区域公司龙泉事业部营销总监张芹芹介绍，“项目以中梁TOP御系产品为蓝本，融入成都生活文化，集中梁20余年开发大成，为成都量身打造拾光洋房，旨在为一城精英名仕礼献最具成都美好的生活方式。”

　　

从目前区域内其他项目的实际去化情况来看，以目前市场格局，加之各地购房者对中梁·壹号院的负面评价甚至是新闻报道，相信不少购房者还无法接受中梁在十陵打造这样的洋房产品。

　　

而在对项目附近的实地走访中不难发现，中梁·壹号院虽地处三环旁、临湖带地铁配套，但区域板块并非成都楼市传统意义上的高端改善板块。尤其项目挨着的十陵二手市场，其配套老旧，城市街面难言高端。

　　

　　

△项目实景以及前往青龙湖湿地公园步行所需时间同时，从目前在售楼部了解到的情况来看，近期将对外出售的是100-109平米的小高层产品，和114平米、128平米、132平米的洋房产品，但从项目置业顾问的估计售价来看，目前中梁·壹号院在十陵板块的价格却显得有些虚高。

　　

而在中梁入驻前，区域内住宅仅有万科·金色城品打造的高层住宅产品和中海·御湖世家两个改善项目，后续也将有龙湖的改善项目入驻，其余的诸如成大花园、竹林尚书、龙锦湾等楼盘，全部为刚需。

　　

律师说法代买社保风险大购房者切勿轻信

　　

早在全国限购政策之初，以“代买社保”“补交社保”规避限购的事件在各地均有出现，由于存在较大的风险，也有不少购买者吃亏上当。

　　

对此，四川凡高律师事务所林小明律师表示，购房者与社保代理机构签订的代理合同因为违规很难得到有效保护，而且很多代理机构也不会与个人签代理合同，全凭信誉。一旦出问题，公司卷款跑路，那么个人的“社保费”就可能打水漂。

　　

林小明律师介绍说，根据《中华人民共和国社会保险法》第57条规定，用人单位应当自成立之日起30日内凭营业执照、登记证书或者单位印章，向当地社会保险经办机构申请办理社会保险登记。社会保险经办机构应当自收到申请之日起十五日内予以审核，发给社会保险登记证件。

　　

第58条规定，用人单位应当自用工之日起30日内为其职工向社会保险经办机构申请办理社会保险登记。社会保险登记实行属地管理，开户和缴费单位应当是“用人单位”，即与劳动者建立劳动关系的用人单位，即为劳动者缴纳社保是用人单位的法定义务。

　　

林小明律师表示，左边法律右边虽没有明确的代缴社保禁止性规定，但为没有与本单位签订劳动合同的个人代缴社保，则属于弄虚作假的行为且不符合前述左边法律右边规定。置业顾问、中介或协助办理社保，则消弭了房地产调控政策的效力，应当予以制止并根据规定进行相应处罚。

　　

未在成都范围实际工作却虚假购买社保，本身就涉嫌提供虚假证明或信息骗取购房资格。此外，由于楼市贷款及购房政策频繁变动，根本无法预测后期的政策变化，购房者也极易因政策变动导致经济损失。

　　

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