商住公寓房,真的不建议买。建议题主落户上海,上海单身户籍也可以买。 先带题主看一下上海限购政策: 单身情况分析: 上海限购政策:本地家庭2套,外地家庭1套 限购总体原则:仅指上海的70年产权住宅,全国不同城市房产互不影响。 再说说为什么不建议买商住公寓,就是那种产权只有四五十年的房子。 对于商住两用的公寓房,我以为经过了这么些年的市场教育,以及市面上各种大小V的“洗脑”,大家对它的观点会很一致:“坚决不能买”。 但没想到最近接连有三个人问我要不要买公寓房,这让我意识到不懂公寓房的人不在少数。 这三个人一个是没有上海房票。 一个是在手头有一些积蓄,但在上海买不起第2套房,就想买公寓房投资。 一个是手里预算不高,问我买一个工作附近的loft还是买一个偏远地区的住宅。 这三个人可以说是高度概括了商住公寓的目标群体:没有房票或预算不高的年轻人,手头有一些闲钱但不够买房的投资客。 还有人问我临港的公寓房能不能买,拜托,都跑到临港了,还要买公寓房? 实际上,基本上所有的住宅都比公寓房要好。 相比住宅,酒店式公寓有这么几个大问题: 一、属于商业办公产权,产权年限一般40-50年,比如项目2013年拿的地,如果40年产权,那么今年就只剩33年。 二、续期问题:公寓到期后会面临一笔不小的续期费用,要根据土地价格进行补缴,而住宅目前是免费续期的。 三、落户、学区问题:酒店式公寓不是住宅,买来不能落户、不能上学。 四、贷款问题:酒店式公寓不能办理住房按揭贷款,更不能用公积金,杭州这边是首付五成起,利率上浮1.1倍-1.2倍。 五、使用费用问题:酒店式公寓采用商水商电,比一般民用水电费贵多了,还不通煤气,物业费也是正常住宅的两倍以上。 最最严重的,是交易税费问题:酒店式公寓不像住宅,交易税费极高,包括: 增值税=差价的5% 附加税=差价的0.55% 印花税=总价的0.05% 土地增值税=差价的×30%到60% 个人所得税=差价的20% 契税=总价的3% 印花税=总价的0.05% 也就是说卖出后差价的50-80%是全部要缴税的!加上总价3%的契税,卖出时差价几乎是全部被税费吃掉的! 这就是为什么我一直不让大家不要买酒店式公寓的原因。 普通商住买不如租,年轻人千万别让一套商住堵住你未来资产增值的坦途。 我是平米纪老板,交大三宝爸,上海升学及房产专家。通过科学规划、房产购置及教育路径,每年帮助多个上海家庭落好户、买好房、进名校。 有很多上海落户、房产以及升学问题,可以和我聊聊。
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