房子中的户口问题是中国特色,所有法院都不管强制迁出的事儿,能否强制把原房主户口迁出,完全取决于当地户籍政策,很多地方都不可以。 户口制度是我国特色,购房时很多人不注意,结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去,可要求对方迁户口法院是没法受理和执行的。尤其是在购买学区房等房产时,户口问题尤为重要。 关于二手房买卖的户口最特殊的事情在于:“户口迁出问题”因为法院无法强制处理,所以,法院根本不受理户口迁出的诉求,完全把事情推给公安机关,而公安机关对待二手房买卖的原房主户口问题,大致有三种处理方案: 1、不能强制迁出,且原房主户口不迁出,新房主户口无法迁入。 早些年,大部分地区的户籍部门都是持这种态度。给很多购房人带来不小的困扰。后来考虑实际情况,很多公安机关改变了政策,但是仍有一些地区持此标准。 2、不能强制迁出,但原房主户口保留不动,可以让新房主把户口迁进来。 目前大部分地区应该都不再坚持第一种处理方案,虽然不能强制迁出原房主户口,但也允许新房主户口迁进来。但一房存在两个户口,实际对新房主还是有影响,将来出售时可能会影响房产价值。 3、可以强制把原房主户口迁到社区公共户。 有一些区的户籍政策,是可以强制把原房主的户口从原房产地址中迁出,放到社区公共户里。比如上海2018年5月1日起,就明确会实施这种处理方案。听说济南和福州的一些地区也是执行这样的标准。 所以,买二手房碰到“户口老赖”,能否强制迁出,关键看当地户籍政策,这个建议直接向当地户籍部门了解。为了降低发生这样事情的风险,最好在签约时就考虑到并设计好相应的方案: 杨文战律师认为,合同条款一定要进行特殊处理:针对户口迁移问题明确约定时限,并预留高额尾款或者约定适当的违约金,是比较有效的制约措施。 虽然户口强制迁出问题法院不受理,但是如果涉及违约金等约定,法院还是可以处理的。预留高额尾款直接影响卖方利益,不迁出户口,就拿不到应得的全部房款。而合适的违约金条款,当卖方迟迟不迁出户口时,买方可主动起诉追究责任。
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