原创房小评中国房评报道2022-07-2215:38发表于天津

　　日前，北京市2022年度积分落户名单公示结束，共有6006人拟获得落户资格。

　　这6006人当中，有5400人通过“职住区域”项获得了，平均高达9.02分，同比提高30%。

　　过去三年，北京市积分落户成功人群的“职住区域”项目平均得分分别为：4.51分、6.93分、9.02分。

　　按照北京市2022年度积分落户政策内容，“职住区域”项内容及积分规则为：

　　在本市城六区之外其他行政区自有住所居住的，且取得落户资格后应当在该自有住所落户，每满1年加2分；

　　满足上述条件且在本市城六区之外其他行政区工作的，每满1年加3分。以上情况，最高加12分。

　　以此推算，2022年度拟获得北京积分落户资格的拥有“职住区域”的5400人当中，在城六区外拥有住房的最短时间不低于2年。

　　北京户口关系到孩子上学，很多“北漂”族渴望落户北京。由于北京积分落户竞争激烈，2022年申报人当中仅有4.91%的幸运儿入选，因此在增加积分的竞争上也是白热化。每一项项都被积分落户人群充分利用，有人甚至卖掉了城六区的房子专门到城六区外买小户型的二手房，专门为积分落户所用，这些小房子也得了一个绰号：落户房。

　　按规定，拥有“职住区域”成功获得积分落户资格的，在落户的时候应该将户口落在这套城六区外的房产上。

　　拥有北京户口后，家庭可以购买2套住房，也就是说上述成功落户的家庭将新增一张房票。

　　此外，2022年度拟获得积分落户资格的6006人平均年龄40.8岁，平均在京工作时间16.7年；大专及以上学历占比超过96%，本科及以上学历占比约72%；从事科学研究、技术服务及文化产业工作人员占比53.9%，高新技术企业工作人员占比36%。

　　把上述拟获得2022年度积分落户资格人群的年龄、学历、职业特征与职住区域进行合并分析的话，我们可以得出这样一个结论：

　　2022年度拟取得积分落户资格的人正处于第二次置业（改善置业）的年龄，部分人因孩子上学会有学区房需求；他们的高学历特征和所从事职业特征决定了他们对高品质生活充满向往，便利的交通、繁荣的商业配套、高品质的园林绿化等社区环境，以及现代简约风格的房子，会对他们有吸引力。

　　假设5400个拥有“职住区域”的准成功落户人群未来打算买一套新房的话，他们对新房的偏好会遵循上述的简单客户分析。除此之外，他们的购买能力，也是需要分析的指标。

　　购买能力可以从积分落户的“纳税”项目中进行观察。

　　按照2022年度北京市积分落户“纳税”项内容规定：

　　连续3年纳税，综合所得个人年纳税额达到10万元，每1年2分，最高不超6分。

　　按照个人所得税适用税率，年纳税10万元对应的税前年收入约为56万元。

　　如果积分落户人士为家庭人群，夫妻双方有一方满足税前年收入56万元，那么家庭税前年收入一般会在100万元以上。

　　如果这样的家庭每年能将50万元进行储蓄，在40岁左右的年龄，一般家庭储蓄在300万-500万元，如果贷款500万元20年还清，每个月还贷3.7万元左右，这样在没有父母双方支持的情况下，家庭可负担的新房价格在1000万元左右。

　　如果上述5400人在未来2-3年内陆续都会买一套新房，这就是540亿元的一个大市场。

　　对于房企来说，该如何抓住这540亿元的机会呢？

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　　关注就业所在地

　　上海、南京等城市陆续放松了落户条件，北京目前落户条件较为严格，而且每年新增人口为负数，因此积分落户成功人群应该是房企重点关注的新增购房人群。因为大部分人在经济条件允许的情况下，都会将积分落户成功作为人生一件大喜事，既然在北京落户成功，就想“有恒产者有恒心”，很多人会买房来开启自己在北京的全新生活。

　　如上所述，2022年度拟取得积分落户资格的人群职业主要分布在科学研究、文化产业、技术服务、高新企业，占全部积分落户成功人群的90%。抓住这四大产业的分布地，在这附近拿地，当然是房企在北京拓展的首选。

　　例如，科学研究、技术服务主要在海淀区北部，文化产业主要在朝阳区东部，高新企业主要在经开区和丰台区总部基地等地。

　　2022年度拟获得落户资格的6006人来自4434家单位，房企应该关注这些企业名单，按图索骥，做好客户调研，由此指导企业未来在北京的拿地布局。

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　　关注改善居住需求

　　6006个拟获得北京市2022年度积分落户资格的人当中，有5400人是在城六区外居住的，他们拿到户口后，如果要改善居住会选择什么样的房子？

　　如上所述，我们简单分析了一些积分落户成功人群的年龄、职业、收入、学历特征，房企应该更具体、更细致地进行分析。从上述特征来看，这些成功落户的人群在北京市属于中等收入人群，未来买房以刚改、再改需求为主。

　　综合来看，这些人对房产总价接受能力有上限，例如1000万元的套总价是一个价格敏感点，三室和四室，面积在120-150平米的改善户型比较有市场。

　　根据中原的一份报告，41-50岁的购房者优先选择120-144平方米的产品，侧重考虑两代、三代同住。40岁上下的人群，正处于上有老下有小的阶段，可能有两个孩子，三代同堂。

　　除此以外，还要区分积分落户成功人群买房是属于新购，还是卖旧换新。获得北京户口，对于大部分积分落户成功的家庭来说，等于多了一张房票，如何吸引这些人群使用这张房票，还是取决于房企产品的吸引力。

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　　　　高端化是个趋势

　　　　从今年上半年北京楼市成交结果来看，高端化是个趋势。

　　　　例如，四房户型成交套数占比达到了18%，比去年提高了4个百分点，这一趋势还在迅速上升。

　　　　140平米以上户型成交套数占比提高到了17%，比去年提高了5个百分点。90平米以下户型成交占比从去年的59%迅速下降到45%。

　　　　北京市新房成交当中，套总价在1000万元以上的有3438套，同比提高25.7%。

　　　　在拟取得2022年度北京市积分落户资格的人群当中，高端改善需求是一个确定性需求。因为他们的平均年龄到了40岁左右，相当一部分人群在45岁以上，这些人群已经属于人生第三次置业（享受型），他们要么不买房，要买就是大户型、高端项目。

　　　　因此，如何抓住积分落户人群的高端购房需求，是当前北京在售高端改善项目的一个重点工作。

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　　产品要出新出彩

　　同时，由于大部分积分落户人群都已经至少买过一次房，买房经验较为丰富，而且这些人平均年龄40岁左右，属于知识和社会经历都比较丰富的人群，再次改善买房，对产品比较挑剔，个性化需求也比较多。

　　为此，开发商应该从以下方面入手，产品出新出彩，以求打动客户：

　　①网红示范区、爆款售楼处的存在是非常必要的。但是，并非一味简单地加成本、提售价，而是要深入调研、精准定位，真正打动目标客群心动的点。比如在地化创新，有助于差异化定位，突破同质化竞争，满足高端置业者的个性化审美。

　　②户型设计要更加人性化，满足多人口家庭每个人的需求升级和成长型家庭的变化。

　　比如主卧套房“社交化”，很多高端改善产品的主卧已经不只有卧室功能，大飘窗、沙发区、衣帽间、梳妆台、双台盆、浴缸应有尽有。

　　再如儿童房与书房、多功能房的良好互动，有助于家长照看、监督。儿童房具有可变性，随着孩子年龄变化，可以从互动型转为独立私密型。

　　③精装修是购房者对房屋品质最直观的感受。大师设计、高品质精装投入是必不可少的。但要获得这些买房人认可，不能仅靠品牌堆砌，审美品味、家的舒适观感、个性创意都不能少。

　　④个性化需求满足。这批高收入人群见多识广，有些有着自己的收藏爱好，有些喜欢买包买鞋，有些喜欢品红酒，或者西式开放式厨房。因此，在空间中适时展现这些贴心的预留空间，比如隐藏收纳柜、西厨岛台、红酒吧台……就更有可能俘获买房人的心。

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